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隱瞞房屋性質(zhì)、遲遲不退誠(chéng)意金、捆綁銷售車位、教育資源延期到位、虛假宣傳、降標(biāo)減配……在市場(chǎng)壓力下，不少房企未盡心追求品質(zhì)，甚至隱瞞不利、拖延配套，以“口頭承諾”誘導(dǎo)購(gòu)房。消費(fèi)者在買房的不同階段，前期、中期、收樓時(shí)等都有可能陷入各種糾紛中。購(gòu)房者最好提前了解相關(guān)雷區(qū)，把握購(gòu)房主動(dòng)權(quán)。

遲遲不退誠(chéng)意金、捆綁銷售、配套不到位……

買房前

慎防隱瞞房屋性質(zhì)，金沙洲一號(hào)商業(yè)樓僅為“使用權(quán)公寓”

你以為是在購(gòu)房，其實(shí)只是在租房……在看房前期，首要一步是確認(rèn)房屋的性質(zhì)，所看中的房源，到底是否可以出售。中消協(xié)在去年發(fā)布的商品房投訴情況專題報(bào)告便提到，消費(fèi)者投訴主要問(wèn)題之一，便是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費(fèi)者交易，比如隱瞞限售房情況(限售期內(nèi)不能過(guò)戶)、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限(大多為40年)等。因此，購(gòu)房者在選擇公寓產(chǎn)品時(shí)需特別留神，慎防購(gòu)買“使用權(quán)公寓”。

事實(shí)上，市面上確實(shí)存在一些隱瞞房屋性質(zhì)的公寓產(chǎn)品。就在上月，白云區(qū)住建局發(fā)布了一則《關(guān)于租賃“金沙洲一號(hào)商業(yè)樓”的風(fēng)險(xiǎn)提示》(下簡(jiǎn)稱《風(fēng)險(xiǎn)提示》)，提醒購(gòu)房者在金沙洲一號(hào)商業(yè)樓購(gòu)買的公寓實(shí)質(zhì)上只有“使用權(quán)”，因?yàn)殚_發(fā)運(yùn)營(yíng)商并不是土地權(quán)屬人。

《風(fēng)險(xiǎn)提示》指出，金沙洲一號(hào)商業(yè)樓(項(xiàng)目公司自命名為濱江壹號(hào))土地權(quán)屬人為廣州市白云區(qū)金沙街沙鳳經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。廣州昊天置業(yè)有限公司對(duì)外簽訂物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為實(shí)質(zhì)為租賃行為?！讹L(fēng)險(xiǎn)提示》提醒，謹(jǐn)慎簽訂租期超過(guò)20年的租賃合同，超過(guò)法定年限的相關(guān)權(quán)益將不受法律保護(hù);租賃未竣工驗(yàn)收的房屋存在無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收、無(wú)法按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn);謹(jǐn)慎簽訂一次性收取全租期租金的租賃合同，慎防長(zhǎng)收短付帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

夸大宣傳成投訴熱點(diǎn)，

部分樓盤放置“口頭承諾無(wú)效說(shuō)明”

“10分鐘到高鐵站”實(shí)際需要開車跑30分鐘，“入住讀名校”僅僅是銷售噱頭，“稀缺樓盤”也許意味著位置偏僻，“水景園林”實(shí)際上是小區(qū)里的小水坑……部分樓盤銷售天花亂墜的說(shuō)辭，引起了不少購(gòu)房糾紛。

中消協(xié)的商品房投訴情況專題報(bào)告指出，投訴熱點(diǎn)之一，便是通過(guò)圖片文字、現(xiàn)場(chǎng)展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾，夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤更在售樓中心放置“口頭承諾無(wú)效說(shuō)明”。其中，在荔灣區(qū)的濱江上都項(xiàng)目，記者留意到，售樓中心放置了“關(guān)于口頭承諾無(wú)效的說(shuō)明”以及“教育設(shè)施不確定信息告知書”等，聲明“樓盤信息以提供的書面文件為準(zhǔn)”。

去年10月，廣州市住建局就購(gòu)房過(guò)程中需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)進(jìn)行提示，其中一條提醒到，選購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)仔細(xì)查看銷售現(xiàn)場(chǎng)的公示信息，充分了解在售房源信息，包括但不限于：《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售款專用賬戶、商品房銷售進(jìn)度控制表、周邊教育資源、公共交通等。

買房時(shí)

遲遲不退誠(chéng)意金,購(gòu)房者表示很無(wú)奈并只能干等

到了真正花錢購(gòu)房時(shí)，糾紛較多的焦點(diǎn)領(lǐng)域主要有兩方面,一是開發(fā)商遲遲不退誠(chéng)意金，二是開發(fā)商捆綁銷售，提高房?jī)r(jià)。

購(gòu)房者還未購(gòu)房就需交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金，這在房產(chǎn)界已成為一種“慣例”，開發(fā)商收取誠(chéng)意金的現(xiàn)象非常普遍。在購(gòu)房者交誠(chéng)意金時(shí)，開發(fā)商承諾可以退還，卻沒有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中列明退還時(shí)間，購(gòu)房者只能無(wú)奈地等待。在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板，關(guān)于誠(chéng)意金、認(rèn)籌金遲遲不退還等投訴就有多宗。

其中一宗顯示為2022年1月9日的留言指出，誠(chéng)意金半年依然未能退還，“本人于2021年3月11日繳納20萬(wàn)元作為誠(chéng)意金，但隨后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介的介紹并不屬實(shí)，并發(fā)現(xiàn)樓盤周邊存在大量不利因素，于2021年9月提出退還誠(chéng)意金的要求，并于2021年10月2日提交退還相關(guān)材料，對(duì)方承諾45天內(nèi)會(huì)退款到賬，但歷經(jīng)3個(gè)多月，卻不見進(jìn)展。再次溝通后得到的回復(fù)是需要再等幾個(gè)月。”有購(gòu)房者疑惑，誠(chéng)意金總套住購(gòu)房者，卻套不住開發(fā)商?

捆綁銷售車位、裝修，

價(jià)外加價(jià)變相抬高售房?jī)r(jià)

另一個(gè)投訴焦點(diǎn)，是開發(fā)商在降價(jià)銷售房產(chǎn)的同時(shí)，將車位、裝修等捆綁銷售，成為購(gòu)房者的必選項(xiàng)。

一些熱銷樓盤的置業(yè)顧問(wèn)隱晦告訴購(gòu)房者，不買車位或者裝修升級(jí)包，就無(wú)法簽訂購(gòu)房合同。新快報(bào)記者留意到，在黃埔區(qū)的多個(gè)樓盤，都出現(xiàn)了買房被要求購(gòu)買裝修包、升級(jí)包等，變相提高房?jī)r(jià)的情況。例如去年某樓盤售價(jià)由之前吹風(fēng)的4.2萬(wàn)元/㎡下降至3.77萬(wàn)元/㎡，但精裝交付變毛坯交付，包裝修需額外支付2000元/㎡，并且需要捆綁一個(gè)19.8萬(wàn)元的車位銷售。中消協(xié)指出，根據(jù)價(jià)格法第十三條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

收樓時(shí)

交樓標(biāo)準(zhǔn)縮水，教育資源等配套延遲到位

在高周轉(zhuǎn)的行業(yè)環(huán)境以及建材成本日益上漲的市場(chǎng)情況下，交樓標(biāo)準(zhǔn)縮水屢屢出現(xiàn)。

貨不對(duì)板的不僅是交樓標(biāo)準(zhǔn)，還有教育資源的兌現(xiàn)。樓盤配套學(xué)校未能引入當(dāng)初宣傳時(shí)聲稱的學(xué)校，開發(fā)商未能如期交付教育配套，導(dǎo)致開學(xué)時(shí)間延遲等問(wèn)題,也是房屋投訴中消費(fèi)者投訴最多的問(wèn)題之一。

部分樓盤配套的幼兒園、九年一貫制學(xué)校等竣工時(shí)間與口頭承諾不一致，會(huì)令業(yè)主的入學(xué)計(jì)劃受阻。在天河奧體板塊，有樓盤業(yè)主投訴，小區(qū)配套的幼兒園與中小學(xué)，原定在2022年可以辦學(xué)，但教育資源等配套延遲到位，令業(yè)主們非常著急。該項(xiàng)目開發(fā)商在其公開發(fā)出的一封《致媒體函》中表示，承諾將不晚于6月底完成配套移交，同時(shí)聲稱，銷售時(shí)對(duì)處于規(guī)劃或建設(shè)階段的教育設(shè)施所介紹的開學(xué)時(shí)間僅為預(yù)估參考，實(shí)際開學(xué)時(shí)間存在1至3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的偏差。

行業(yè)大數(shù)據(jù)

根據(jù)廣東省消委會(huì)投訴情況統(tǒng)計(jì)，2021年廣東省房屋及裝修類投訴有11695件，占比3.05%。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前有超301萬(wàn)家企業(yè)名稱或經(jīng)營(yíng)范圍含“房地產(chǎn)”，且狀態(tài)為在業(yè)、存續(xù)、遷入、遷出的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。12.39%的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有法律訴訟。2021年房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)共產(chǎn)生法律訴訟信息超38.7萬(wàn)條、失信信息超2.1萬(wàn)條、被執(zhí)行人信息超21.6萬(wàn)條、經(jīng)營(yíng)異常信息1萬(wàn)余條、行政處罰信息和嚴(yán)重違法信息均超2000條。

行家支招

業(yè)主買房時(shí)多留個(gè)心房企責(zé)任制亦需強(qiáng)化

廣東博敦律師事務(wù)所的王美舟律師表示，收樓時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)收房屋交樓文件,包括建設(shè)局蓋章的工程竣工驗(yàn)收備案表，以及核實(shí)新房是否具備永久供電供水供氣的交樓條件。此外，開發(fā)商承諾商品房有配套學(xué)位，業(yè)主在認(rèn)購(gòu)房屋的時(shí)候可要求開發(fā)商將有關(guān)學(xué)位的承諾寫進(jìn)商品房買賣合同,同時(shí)應(yīng)注意錄下售樓人員的談話，以便事后追討。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“當(dāng)前來(lái)看，出現(xiàn)了不少房屋不及時(shí)交付以及房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)縮水的投訴。部分房企拼命追趕銷售速度，往往工期方面審核不嚴(yán)，容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。類似的維權(quán)問(wèn)題確實(shí)需要關(guān)注，否則容易成為行業(yè)的一個(gè)較大的新的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源點(diǎn)。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從內(nèi)部控制的角度看，確實(shí)需要強(qiáng)化。“尤其是質(zhì)量管理方面需要建立責(zé)任制，這種責(zé)任制度需要在房屋交付后也落實(shí)，否則各種僥幸的心理會(huì)比較多。”(記者何璐詩(shī))